買樓收租的不變定理﹖﹗

唔知真一或假，上次個經紀係咁講：

九成按揭蝕幾舊！

八成按揭打個和！

七成按揭有錢袋！

溱柏與瓏門

平時講的就多，但我從來都無開始行第一步…

近排終於行左一小步，去左睇樓。分別睇左兩個樓盤 - 「溱柏」及「瓏門」。兩個樓盤都分別睇左兩房及三房單位。

先講瓏門，我幾鐘意瓏門，一來樓底真的很高，有成 3.15米高；二來交通發達，樓下係西鐵屯門站，因為係頭站，一定有位坐，行番去大會堂下面就係巴士總站，荃灣、旺角、沙田、尖沙咀、灣仔等都有車到，上班或下班時間又有村巴；三來購物方便，樓下係 v city，多左好多高檔品牌及食市進駐，又有一田，一條天橋去到新墟街市，行去吉之島買嘢食嘢多得。經紀話瓏門兩房可以租到萬二蚊。但成 500 萬，無能為力…

之後去睇溱柏，以為直接去元朗睇，原來自己搞錯左，溱柏仲未起好，要去荃灣睇示範單位。睇完更鐘意瓏門…溱柏無錯係平過瓏門，同樣都係 3.15米樓底，但我發現有好多橫樑係四邊，令到間屋的空間無瓏門咁好用，唯一好過瓏門的就只有露台是大一點。問一問經紀可以租到幾錢，佢又話可以租到萬二，呢下我真係有啲懷疑，瓏門個位置咁靚都係萬二，溱柏呢啲咁的位又可以租到萬二﹖﹗ 唔係掛…行去元朗西鐵要廿分鐘，又無 shuffle bus，小巴又唔知要等幾耐，附近又未有商場，上下班肯定超級唔方便…咁都有萬二﹖﹗

後記：
今次去睇樓，學到幾多嘢，尤其係發現啲經紀為左做成生意，真係用盡佢地的三寸不爛之舌…而卻又帶點含糊的理由。

話說溱柏的樓價約 450萬，新世界會員有 3% 折扣，(90日﹖﹖) 即供再有 7% 折扣，共 10% 折扣，不知是我沒常識還是什麼，經紀一直以 400 萬 (9 折後) 來給我計貸款，感覺上就好像樓價是 400萬而不是 450萬，還有就是我表明了是買來投資收租，但經紀並沒有向我提及投資收租只能做五成按揭，同時向我計算貸款卻還是使用九成按揭來計算。

另一件事是橫樑問題，我問了幾次個經紀，現樓係未都會有呢啲橫樑，經紀一直都回答不會有，示範單位有的原因為商場規格結構引起。但我相信發展商唔係蠢的，如果真係現樓唔會有，發展商肯定會貼紙仔講明此橫樑在現樓不會出現。

整個過程中，經紀都強調未來的樓價只會向上升，亦使用了歷史數據 (廿年) 來證明這點。還說：「就算而家買係 360萬，未來樓價真係會跌…當去到得番 340 萬，未當買大細輸左囉，無嘢嫁﹗」

(我心諗，如果樓價一跌，會唔會只係跌 20萬咁少﹖ 一成都無﹖﹖ )

註：原來而家 400萬以下的樓可以做到九成按揭。仲有，壓力測試係以現在的利率 (約 2.15%) 加 3% 來計算，每月還款額不能超過整個家庭的收入 5 成 (但經紀強調超過 6 成才會有問題)。

分帳存錢

好早之前睇左一篇叫《六個罐子理財法》的文章，覺得幾好用，文章內容大致是教導您應該將收入按不同的比例放進不同的帳戶如下：

生活所需帳戶 (55%) - 基本的生活支出，例如供樓、通勤車費、午飯晚飯、水費、電費、電話費或上網費等；

自由財務帳戶 (10%) - 投資、事業起身及維持等支出，都應該由這個帳戶提取；

教育學習帳戶 (10%) - 人不學習便會慢慢被社會淘汰，不論是買些書藉自我增值或是進修，都由這個帳戶提取；

玩樂帳戶 (10%) - 負責每月吃喝玩樂的支出，例如與朋友聚會、食餐好的、睇電影或買些小禮品來奬勵自己等；

長期支出帳戶 (10%) - 必須要讓你儲蓄幾個月以上的時間但在一年內能實現的目標，例如旅遊、買車或電子產品等；

贈與帳戶 (5%) - 富人心態是鼓勵拖贈與第三者。

據文中所說，以上的純只是建議，可以按個別情況自己調整，我自己則照我自己的情況調整如下：
生活所需帳戶 (45%) - 暫時不需要供樓，所以完全可以控制在 45% 內；
自由財務帳戶 (30%) - 我會把它細分兩部份，一部份用戶資產增值，例如投資股票，存款等。另一筆則用來投資自己的個人事業；
教育學習帳戶 (5%) - 其實這個帳戶現在都很少用到，正如我在另一篇文章 《減少買書、雜誌、報紙及漫畫》提到，很多書及雜誌其實在圖書館已可以免費借閱，根本不用錢。只有出去進修及考試才需要錢。
玩樂帳戶 (10%) - 這個我基本上也都用不到太多，因為本身的娛樂需求很少，你讓我在家裏睡一天已很滿的了。當然適當的跟朋友聯繫也是必要的；
長期支出帳戶 (5%) - 現在這個帳戶主要用來讓我購買黃金及白銀用的：
贈與帳戶 (5%) - 這個暫時用來買小禮物給朋友；

為了實現以上的理財方法，早幾天我即時去了匯豐開多一個理財帳戶，把自由財務 (個人事業用) 的錢存進去。而自由財務 (投資) 的錢則存到另一間銀行。而其他的帳戶則以現金提取出來。留意並不是帳戶分開了便代表已成功理財，理財的最終目標還是財富增值，所以你應該好好的去營運你的 "自由財務帳戶" 才對。

如果生活所需、教育、玩樂及贈與的帳戶都有盈餘的，我會全數撥入自由財務帳戶 (投資) 內。[補：2013.11.18] 如果有額外的收入，我也會撥入自由財務帳戶 (投資) 內。