租金回報7.5厘 大阪樓吸引 五年內賣樓須繳30%利潤

來源：蘋果日報 (2014-04-18)
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140418/18693394
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140418/18693400

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【買家心聲】

與無數香港年輕人無異，放假時黃智朗也喜歡到日本吃喝玩樂，2012年日本之行，扭轉了他的人生。「屋企人去shopping我自己就去行街，行行吓睇到啲樓咁平，得嗰幾百萬yen，心諗係咪真㗎，於是要求去睇睇…」經過一番折騰，終於遇上一位曉說普通話的經紀，最後，他透過那經紀購入第一個日本物業，雙方更發展成合作困夥伴。
黃智朗的第一層日本樓位於大阪，連租約購入，樓價500萬日圓，不足兩年升值至580萬日圓，升幅約16%。現時，他在大阪及東京共有3個物業，全部已租出，大阪的兩個單位淨回報約7.5厘，東京那間則約6.5厘。「大阪嘅升值潛力會比較好，因為東京已經炒起咗一浸」。

隔山買牛須留意條例

去年底，他在facebook開設Jpmyhouse專頁，展開自己的日本樓經紀事業，兩個月前，更索性在灣仔某商場租了一個細舖位經營，「由開facebook到而家，我做咗80單交易，當中絕對係有大手掃貨嘅客」。

儘管年輕一群對日本樓趨之若鶩，但過來人獅子山學會行政總監王弼提醒，在入市前必須調節好自己的心態。王弼於2010及2011年先後在札幌及富良野，購入一個大學旁邊的學生宿舍及一個幅農地；前者在投資首年已有約13厘回報，現扣除交稅及空置率等亦有約9厘淨回報。他補充，在海外買樓收租儘管有人代勞，但隔山買牛始終也要付出較多的心力及留意條例細節，所以除了上述兩個投資，他再沒有沾手日本樓。

【日本置業】

根據日本法例，在日本短期居留（即少於90日）的外國人士，是不能以個人名義在當地買樓的。但當然有方法解決，例如與當地人合資，或在當地成立公司，然後委託管理人處理樓宇買賣的事宜。
倘以個人名義置業，每年要繳付的差餉，相等於物業估價的1.4%，租金收入就要繳交利得稅，每年少於195萬日圓，稅率為5%，多於1,800萬日圓稅率則為最高的40%；倘以公司名義持有日本物業，每年只須交20%的利得稅。
他又指出，海外人士購日本樓很難做到按揭，惟近期開始有放寬迹象，「你買咗第一個日本單位，按返出嚟就可以借到錢，但呢筆錢亦需要買返日本樓……」
而賣樓則須繳付資產增值稅，倘持有物業未夠五年，有關稅項為售樓淨利潤的30%，若五年後才出售，則為15%。而王弼的意見是，按揭借貸應以日圓計算，因為租金收入為日圓，這可減低因滙率波動帶來的風險。

由希臘銀幣到「白銀帝國」

除了黃金，白銀是另一項最受歡迎的貴金屬投資。白銀在歷史上的地位其實不下於黃金，諾貝爾經濟學獎得主Milton Friedman曾指出，歷史上主要的貨幣金屬是白銀，而不是黃金。

白銀是「強國貨幣」
早於美索不達米亞的古巴比倫國，已經開始使用白銀作為交易工具，並以碑文列明貨品換算成白銀後的價值。到古希臘征服馬其頓及色雷斯後，由於這兩個地區均擁有蘊藏量豐富的銀礦，便開始利用礦藏大量製造並發展銀幣，當時希臘發行的銀幣，隨著希臘的版圖及貿易路線，成為歐洲至地中海地區流通的貨幣。

羅馬帝國早期沿用希臘的貨幣制度，因此亦選擇發行銀幣作為交易工具，其中最具化表性為「德納留斯」銀幣。有趣的是希臘與羅馬這兩個超級帝國，都同樣犯了濫發貨幣的錯誤。希臘為了擴張領土，便不斷稀釋發行銀幣的成色，結果導致通貨膨脹及經濟崩壞，最終被羅馬所取代。而羅馬為了維持規模龐大的經濟體系，亦不斷降低發行銀幣的成色，後來甚至以銀含量不足2%的「雷迪埃特」銀幣取化流通量甚廣的「德納留斯」銀幣，導致全國出現通貨膨脹問題，而羅馬更嘗試透過價格管制以抑制通脹，但一如中國民國時期推行價格管制的措施，結果是商人乾脆囤積手上的貨品，令經濟加速惡化，導致整個羅馬帝國走上瓦解之路。

從希臘及羅馬的歷史，清楚顯示採用量化寬鬆措施必定會導致貨幣貶值，雖然美國聯儲局正部署退市，但從過去數年美國的發債規模及預期聯儲局會採取循序漸進的退市步伐，加上歐洲及日本仍透過量化寬鬆措施刺激經濟及應付政府開支，調整個人投資組合時，仍須要考慮保留貴金屬投資以平衡通脹風險。

中國的銀本位制度
「銀兩」、「銀行」及「銀號」等名詞，說明白銀在古代中國交易中所佔的重要地位。中國可說是少數奉行銀本位制度的文明古國，早於唐朝，中國已出現銀行，提供兌換白銀的服務。明朝末年，白銀更成為當時主要流通的貨幣，而清朝，白銀更是全面流通的貨幣，直到清朝末期，因著多項割地賠款的不平等條約，導致中國大量白銀外流，令到清朝步向衰亡。

白銀貨幣的衰落
由19 世紀開始，全球多國奉行金銀複本位制度，但此制度吸引當時的投機者從落後地區購入白銀，再轉售到發達地區，導致白銀供應大增。考慮到白銀市場的混亂情況，當時多國央行決定放棄金銀複本位制度，改用金本位制度，令白銀開始由交易工具轉變為投資工具。

從白銀作為交易工具的歷史，亦可以看到白銀的投資價值，白銀本身是蘊藏量有限的貴金屬，並不能像現時流通的紙幣般可以隨時加大發行量，因此白銀價格雖然會受供求及經濟因素影響，但相對存在不少變數的貨幣，仍是穩健可靠的投資選擇。

（資料由永豐金融集團提供）

金錢是慢慢流向那些願意儲蓄的人

很好的啓發，除了提到的五條金科玉倫外，其實文章內容都很有意思！值得保存！！

1. 不要因為失敗而放棄致富的決心 (阿卡德投資珠寶失敗)
2. 致富是需要時間累積的 (阿卡德用了最少四年才開始有現金流入，但還沒致富)
3. 富人會先完成致富 (財務自由)，才會開始享受

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根據巴比倫出土的陶磚土記載，巴比倫最有錢的人叫做阿卡德，很多人羨慕他的富有，因此向他請 教致富之道。阿卡德原來是在擔任雕刻陶磚的工作，有一天，有一位有錢人歐格尼斯來向他訂購一塊刻有法律條文的陶磚，阿卡德說，他願意漏夜雕刻，到天亮時就 可以完成，但是唯一的條件是歐格尼斯要告訴他致富的秘訣。歐格尼斯同意這個條件，因此到天亮時，阿卡德完成了陶磚的雕刻工作，歐格尼斯實踐了他的諾言，他 告訴阿卡德： 「 致富的秘訣是：你賺的錢中有一部份要存下來 。」「財富就像樹一樣，從一粒微小的種耔開始成長，第一筆你存下來的錢就是你財富成長的種籽，不管你賺多麼少，你一定要存下十分之一 。」

一年後，當歐格尼斯再來的時候，他問阿卡德是否有照他的話去做，把賺來的錢省下十分之一。阿卡德很驕傲的回答，他確實照他的方法作了，歐格尼斯就問：「那存下來的錢，你如何使用呢？」

阿卡德說：「我把它給了磚匠阿盧瑪，因為他要旅行到遠地買回菲利人稀有的珠寶，當他回來的時候，我們將把這些珠寶賣很高的價格，然後平分這些錢。」

歐格尼斯責罵說：「只有傻子才會這麼做，為什麼買珠寶要信任磚匠的話呢？你的存款已經泡湯了！年輕人，你把財富的樹連根都拔掉了，下次你買珠寶應該去請教珠寶商，買羊毛去請教羊毛商，別和外行人做生意！」

就如同歐格尼斯所說，磚匠阿魯瑪被菲利人騙了，買回來的是不值錢的玻璃，只是看起來像珠寶的東西而已阿卡德再次下定決心存下所賺的錢的十分之一，當第二年，歐格尼斯再來的時候，他又詢問阿卡德錢存的如何？

阿卡德回答：「我把存下來的錢借給了鐵匠去買青銅原料，然後他每四個月付我一次租金。」

歐格尼斯說：「很好，那麼你如何使用賺來的租金呢？」

阿卡德說：「我把賺來的租金拿來吃一頓豐富大餐，並買一件漂亮的衣服，我還計劃買一頭驢子來騎。」

歐格尼斯笑了，他說： 「你把存下的錢所衍生的子息吃掉了，你如何期望他們以及他們的子孫能再為你工作，賺更多的錢？當你賺到足夠的財富時，你才能盡情享用而無後顧之憂 。」

又過了二年，歐格尼斯問阿卡德：「你是否達到夢想中的財富？」

阿卡德說：「還沒有，但是我已存下了一些錢，然後錢滾錢，錢又滾錢。」

阿格尼斯又問：「那你是否還向磚匠請教事情？」

阿卡德說：「有關造磚的工作請教他們能得到很好的建議。」

歐格尼斯說： 「你已學會了致富的秘訣。首先你學會了從賺來的錢省下錢 ，其
次你學會了向內行的人請教意見 ，最後你學會了如何讓錢為你工作，使錢賺錢。
你已學會如何獲得財富，保持財富，運用財富。 」

早在八千年前的巴比倫人就指出： 成功的人都是善於管理、維護、運用、創造財富。

這則古老的智慧當中，蘊含著金錢的五大金科定律：

金錢的第一定律 ： 金錢是慢慢流向那些願意儲蓄的人。

每月至少存入十分之一的錢，久而久之可以累積成一筆可觀的資產。

金錢的第二定律 ： 金錢願意為懂得運用它的人工作。

那些願意打開心胸，聽取專業的意見，將金錢放在穩當的生利投資上，讓錢滾錢，利滾利，將會源源不斷創造財富。

金錢的第三定律 ： 金錢會留在懂得保護它的的人身邊。

重視時間報酬的意義，耐心謹慎的維護它的財富，讓它持續增值，而不貪圖暴利。

金錢的第四定律 ： 金錢會從那些不懂得管理的人身邊溜走。

對於擁有金錢而不善經營的人，一眼望去，四處都有投資獲利的機會，事實上卻處處隱藏陷阱，由於錯誤的判斷，它們常會損失金錢。

金錢的第五定律 ： 金錢會從那些渴望獲得暴利的人身邊溜走。

金錢的投資報酬有一定的回收，渴望投資獲得暴利的人常被愚弄，因而失去金錢。缺乏經驗或外行，是造成投資損失的最主要原因。

建設銀行 2013 年業績

等左幾日先等到的業績…換回港紙，今次建行派約 0.3747元，扣左 10% 稅後，約 0.3372 元。今次建行會為我帶來約 6.7K 被動收入，正!!!

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建設銀行(00939.HK)  公布截至去年12月底止全年業績，錄得純利2,146.57億元人民幣(下同)，按年升11.12%；每股盈利86分；派末期息30分，上年同期派26.8分。平均資產回報率維持1.47%。平均股東權益回報率跌0.75個百分點至21.23%。

期內，利息淨收入3,895.44億元，按年升10.29%；淨利差跌0.02個百分點至2.56%；淨利息收益率跌0.01個百分點至2.74%。存貸比率升4.05個百分點至70.28%。不良貸款率維持0.99%。減值準備對不良貸款比率跌3.07個百分點至268.22%。減值準備對貸款總額比率跌0.03個百分點至2.66%。手續費及佣金淨收入1,042.83億元，按年升11.52%；手續費及佣金淨收入對經營收入比率升0.18百分點至20.40%。成本對收入比率升0.05個百分點至29.65%。

資本充足率由14.32%跌至13.34%。核心一級資本充足率由11.32%跌至10.75%。(ad/a)

工商銀行 2013 年業績

計番做港元，每股派約 0.3268 港幣，扣除 10% 股稅後，每股實派 0.2941 港幣，工商銀行將為我帶來約 4.5K 被動收入，正!!

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工商銀行(01398)公佈去年業績報告，公司期內實現淨利潤2,629.65億元(人民幣，下同)，增長10.2%；加權平均權益回報率為21.92%，實現基本每股收益0.75元。營業收入5,789.01億元，增長9.3%。末期息26.17分。

中國銀行 2013 年業績

即派約 0.2447 港元，扣除 10% 股息稅，每股實派約 0.22 元。中國銀行將會為我帶來 2.2K 被動收入，好彩早幾日係  3.10 入左少少貨，正!!!

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中國銀行 (03988) 公佈去年業績報告，公司期內錄得純利1569億元（人民幣，下同），同比增長12.4%，每股基本盈利0.56元。營業額收入4075.1億元，同比增長11.29%。末期股息每股0.196元。

再來入貨 3988

03988.HK@3.100

原本想賣鬼左隻港鐵…講左咁耐都未出手…已經無咩錢係手，但仲有幾間公司想買…點好 @_@

入貨 939、1398

可能低處未算低，但以息率睇 (扣左稅計同假設唔增加派息) 都有約 6%，所以入少少先。

00939@5.05

01398@4.40

2013 回顧

2013 年過去了好一段日子，而我亦都因為工作太忙而到現在才有時篇回顧…

投資 - 今年沒有太大的改變，主要還是投資在股票，唯一改變係買了點『白銀』，數量唔多，只值萬多元。同時開始了解房地產市場，香港的、台灣的、日本的都有留意，但感覺上現在並不是買樓的好時機，又或者其實係自己唔敢放盡。

工作 - 工作量超大，好多時都要加班，回報係升職加薪、還有『辛』。但腦力及時間來換取的金錢，比例變得愈來愈唔合理，消閒的時間愈來愈短，壓力愈來愈大，放工休假大部份時間還是考慮工作的事情，有種透不過氣的感覺。

2013 諗得最多的係辭職，再求其搵份無咁大壓力的工，最好係一些手板眼見的工，完全不需要用腦的就最好。可惜無呢份勇氣。諗多過做係我 2013 年的總結，咩都係得個諗，無實際行動。

遲了點，但祝大家新年快樂，發大財！！

煩人的十一月…

組合在十一月沒有變化…不過留意到平保 (2318.HK) 的股價上升了不少。在 2007 - 2010 期間一直有月供平保，平均價約 HK$59.0，如果現價賣出，都有約 25% 的回報，但如果以年計則不堪入目…

十一月份亦都係煩惱的一個月份，愈來愈明白財務自由的重要，愈擔心失去，愈覺得真的會失去…一日未能財務自由，一日都會為薪金、工作及升遷等問題所困擾…而又不能遠去。

踏入十二月，還有不到三個星期 2013 年便完結。結果如何，12 月 31 日便知曉。