樓評家論市：日本交稅一般比香港還要低

可惜文章中並沒有太多說明如何慳稅，或該客戶的大概情況。如果能提供相關資料，必定更能吸引其他客戶前往查詢。


來源：蘋果日報
URL：http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150103/18989444

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稅，當然是沒人想交，但很可惜，沒有人可以逃避得了。既然要走出香港，為資金尋求出路，各地稅制並不可能不作研究。香港資訊爆炸，少數人說一件事不好，自然會產生羊群心理，甚至出現條件反射式恐慌。但作為一個專業盡責、務求令投資者合法合理地減低稅務支出、從而提高投資回報的日本地產仲介，是應該為大眾說清楚真實情況。
日本稅率給香港人的感覺是既複雜亦較香港為高，實情只是說對一半，是複雜，但並不是絕對地比香港高，只因有不少不夠專業的日本地產仲介，不太懂日本的稅務情況，才用最省時省資源的方法去為客人報稅，結果每年白白要交租金3成多作稅金，比香港十多巴仙高出一倍！

跟香港不同，日本的物業稅是以累進稅率方式計算，當地為狂谷樓市，一幢式物業更有極複雜但非常吸引的稅務優惠，而且更有個人免稅額作扣減，一般人通常都是受惠者。而高稅率主要針對在日本極為富有的納稅人，除非閣下投資三千萬港元以上的資金，否則很少人要交比香港還要高的稅率。

用一個真實例子作分享，有位讀者在某間不專業的仲介買了一幢五千多萬日圓的物業，每年收5-6百萬稅金，竟然交了150萬的租金收入稅給日本政府！但經我們公司的稅理士部門計算之後，發現該位讀者每年交多了近120萬稅金，可惜受害者並沒選用專業的地產經紀，否則租金收入自然大增。

以JPmyhouse2014年的納稅個案作統計，我們超過80%客人每年只需交10-12%物業稅金收入稅，50%左右的客人每年只需交0-8%，當中沒有一個個案要交3成多的稅金。所以希望各讀者慎重選擇仲介公司，投資路上便會事半功倍。

日樓大割引50萬進場 還價幅度勿過大

來源：東方日報 (2014年04月18日)
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20140418/00204_015.html
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20140418/00204_016.html
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日本在量化寬鬆下，日圓匯價持續回落，近日徘徊每百日圓兌約7.6港元。港人除了旅日購物便宜外，就連買樓做業主亦有大折讓，配合大城市住宅租務需求大，只要花上50萬港元，就能在橫濱、大阪，甚至東京，購入租金回報率最高達10厘的優質住宅，算是海外投資新手的入門版。是次《海外樓市專頁》走進上述三大城市，分析其優點及最具潛力的地區。

經濟「迷失」超過20年的日本，近年在安倍經濟學主導下，不斷貶值日圓刺激經濟，成效如何暫時未知。不過日圓匯價下跌，對海外投資者來說，購買日本住宅變相有折扣，吸引力大增。

揀細單位投資夠穩陣
專門代理日本物業的代理指出，最適合新手投資的日本住宅，當屬深受單身上班族追捧的開放式或一房戶，由於面積細，入場費低，投資風險較小，租金回報卻不俗。

日本生活指數高，可是樓價卻相對便宜，以50萬港元作為置業Budget，已能購入東京、橫濱及大阪的優質開放式單位，而在香港，同樣價錢卻連公屋都買不起。

作為日本最大城市的東京，樓價雖然高橫濱及大阪逾一成，不過該市受惠奧運概念，加上人口最多，住宅租務需求大，升值潛力最可觀。毗鄰東京的橫濱，生活環境相對寧靜，吸引上班族定居，租客來源穩定，回報率更可達10厘。大阪租務市場亦活躍，50萬港元就能購入市中心繁華商業區的開放式單位，如心齋橋、難波及梅田等地區，升值及回報不俗。

東京：奧運熱煲起需求
受二○二○年舉辦奧運會帶動，東京的基建及就業機會大增，刺激住宅及租務需求，樓價亦受帶挈。JP Housing Company Ltd董事總經理李翰斌表示，現時東京的住宅樓價普遍遠低於本港，就連繁華熱鬧的新宿一帶，實用呎價也只是3,000至4,000港元。

他說，較為熱門的投資選擇是中價民宅區，例如鐵路山手線的惠比壽站一帶住宅，與本港的沙田、荃灣及將軍澳相近，區內實用面積100餘至200方呎的開放式單位，樓價約70萬至100萬港元，扣除管理費及稅款後，純租金回報率約6至7厘。

38萬執二手筍貨
日本房屋網（香港）蘇小姐稱，最值得投資的住宅是500萬日圓（約38萬港元）至1,400萬日圓（約106萬港元）的二手住宅，大部分可於東京找到，平價地區不用50萬港元就能買到一個實用面積180至200方呎的單位。高尚住宅區如港區及目黑區，同類單位樓價也只逾100萬港元，遠低於香港及倫敦市中心。

橫濱：近首都 平逾一成
橫濱是日本人口第二多的城市，位置鄰近首都東京，生活氛圍相對清幽，吸引愛靜人士居住。

東京白領族熱租
JP Housing Company Ltd李翰斌稱，由橫濱前往東京非常方便，需時不多，吸引許多東京上班的優質租客如公司白領等入住。

此外，橫濱樓價較東京平逾一成，樓價約50萬至70萬港元就能買入實用面積100餘至200方呎的細單位，而且物業位處市中心附近的熱門投資地區，如鄰近中華街的櫻木町站附近住宅，較為熱鬧，升值能力高。雖然橫濱樓價較平，可是租金與東京相差不大，回報率相對高，個別可達9至10厘。

大阪：核心區樓價相宜
大阪是港人旅日的熱門城市之一，日本房屋網（香港）蘇小姐表示，不少其他地區的日本人「出城」來大阪工作，租務市場活躍。

開放戶租金回報9厘
她又指，大阪的樓價較東京便宜，50萬港元已可在該市的心臟地帶入市，如心齋橋、難波及梅田一帶，相當於香港的銅鑼灣、旺角及金鐘，是最歡迎的海外買家投資地區。

她又稱，心齋橋、難波是該市主要的購物中心，梅田更有許多高級商業大廈，算是高尚住宅區，主要吸引白領及單身人士租住。

該區的開放式單位，實用面積約170至200方呎，現時樓價約700萬（約53萬港元）至1,000萬日圓（約76萬港元），是不俗的投資之選，租金回報可達9厘。

還價幅度勿過大
日本房屋網（香港）蘇小姐提醒，於日本投資住宅市場，要理解當地文化，如日本租客愛選10分鐘步程到鐵路站的物業，因為既方便又較安靜。

另外，日本租例較保護租客，屋主不能大幅加租；當買家有意購買單位，不宜大幅還價6至10%，加上近期市況熾熱，大部分屬不議價成交。最重要的是，買家應選擇樓齡20至30年的住宅，因該批住宅以新耐震物料建成，可承受6級地震，而回報率也是最高。

新樓易折舊反輸二手
JP Housing Company Ltd李翰斌則指，日本買新樓與買車一樣，「落地」便折舊，加上一手樓銀碼較大，租金回報率僅4厘，遠遜買二手樓。他建議第一次買的客人，可以購入70萬至100餘萬港元的二手單位，未宜購入金額太低的住宅，一來租客質素較差，租值也不高，且影響到升幅。

租金回報7.5厘 大阪樓吸引 五年內賣樓須繳30%利潤

來源：蘋果日報 (2014-04-18)
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140418/18693394
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140418/18693400

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【買家心聲】

與無數香港年輕人無異，放假時黃智朗也喜歡到日本吃喝玩樂，2012年日本之行，扭轉了他的人生。「屋企人去shopping我自己就去行街，行行吓睇到啲樓咁平，得嗰幾百萬yen，心諗係咪真㗎，於是要求去睇睇…」經過一番折騰，終於遇上一位曉說普通話的經紀，最後，他透過那經紀購入第一個日本物業，雙方更發展成合作困夥伴。
黃智朗的第一層日本樓位於大阪，連租約購入，樓價500萬日圓，不足兩年升值至580萬日圓，升幅約16%。現時，他在大阪及東京共有3個物業，全部已租出，大阪的兩個單位淨回報約7.5厘，東京那間則約6.5厘。「大阪嘅升值潛力會比較好，因為東京已經炒起咗一浸」。

隔山買牛須留意條例

去年底，他在facebook開設Jpmyhouse專頁，展開自己的日本樓經紀事業，兩個月前，更索性在灣仔某商場租了一個細舖位經營，「由開facebook到而家，我做咗80單交易，當中絕對係有大手掃貨嘅客」。

儘管年輕一群對日本樓趨之若鶩，但過來人獅子山學會行政總監王弼提醒，在入市前必須調節好自己的心態。王弼於2010及2011年先後在札幌及富良野，購入一個大學旁邊的學生宿舍及一個幅農地；前者在投資首年已有約13厘回報，現扣除交稅及空置率等亦有約9厘淨回報。他補充，在海外買樓收租儘管有人代勞，但隔山買牛始終也要付出較多的心力及留意條例細節，所以除了上述兩個投資，他再沒有沾手日本樓。

【日本置業】

根據日本法例，在日本短期居留（即少於90日）的外國人士，是不能以個人名義在當地買樓的。但當然有方法解決，例如與當地人合資，或在當地成立公司，然後委託管理人處理樓宇買賣的事宜。
倘以個人名義置業，每年要繳付的差餉，相等於物業估價的1.4%，租金收入就要繳交利得稅，每年少於195萬日圓，稅率為5%，多於1,800萬日圓稅率則為最高的40%；倘以公司名義持有日本物業，每年只須交20%的利得稅。
他又指出，海外人士購日本樓很難做到按揭，惟近期開始有放寬迹象，「你買咗第一個日本單位，按返出嚟就可以借到錢，但呢筆錢亦需要買返日本樓……」
而賣樓則須繳付資產增值稅，倘持有物業未夠五年，有關稅項為售樓淨利潤的30%，若五年後才出售，則為15%。而王弼的意見是，按揭借貸應以日圓計算，因為租金收入為日圓，這可減低因滙率波動帶來的風險。