http://property.mpfinance.com/cfm/pa3.cfm?File=20130726/paa01/laa1.txt
數十萬起 租予留學生
【明報專訊】政府推各項印花稅遏市，變相加重物業投資者的成本負擔，不單令投資者入市大減，更令代理「冇啖好食」。近日多間本地代理行為「殺出血路」，同一時間推出多個位於英國第2、3大城市伯明翰及曼徹斯特的細單位樓盤，入場費只約港幣數十萬至100萬元左右，在香港僅可買入一個車位的價錢吸引香港小本投資者，購入租予英國留學生作宿舍用途，更聲稱可享8厘的租務回報。但有投資顧問指出，小投資者要留意條款細則如轉讓限制，以免招致損失。
英國由於頗為港人熟悉，而且每年均有大批港生到當地升學，順理成章成為重點推出可作留學生宿舍的樓盤銷售對象，其中曼徹斯特更成熱點，以項目「G-Suite Cardinal Manchester」為例，該位於曼徹斯特的服務式精品住宅共提供160伙，全採用開放式設計，建築面積介乎201方呎至305方呎，入場費約70多萬元（詳見表）。負責項目的物業代理聲稱，若以市值租金每周100英鎊租出單位，帳面租金回報約7至8厘，但由於管理公司會代管及代收租，業主需繳租金的10%至12%作為手續費。
代理指帳面租金回報逾7厘
另外，同樣位於曼徹斯特的「Chapel Street, Manchester」學生宿舍共有108個單位，實用面積約140至150方呎，做價約60萬至70萬元。負責的代理行表示，投資學生宿舍的租務表現穩定，首5年更有8%的租賃回報保證。除了上述兩個項目外，市場上還有曼徹斯特「Trinity」和伯明翰「Mi Place」等發售，全部均以入場費低、租務回報高作招徠。
儘管回報表現看似吸引，準買家但也要留意因是「隔山買牛」，要特別小心，並要留意若投資金額太細，當地銀行會拒絕承做按揭，同時要留意在暑假期間，原有學生會遷出，業主要再找短期租客頂上，惟期內租金可能要減半。
未必享有業權 轉讓限制較多
另投資顧問美國萬利理財亞太區總裁張佩儀提醒，要留意購入的單位，是否限定只可作學生宿舍，如此則某程度上業主並不真正享有業權，轉讓限制較多。例如，由於政府批地建宿舍時是以優惠地價批出，因此單位不能自住，並必定要租予學生或老師；根據英國法例或消防條例，單位或不可隨意拆則，日後放售時都要或要經特定經紀，更不可自由放售，只可售予指定的物業公司。
她又指出，業主要有心理準備承擔英國較為高昂的裝修費，而扣除管理費、律師費和各項手續費後，回報率有可能減較表面的租金回報減2至3個百分點，「有公司說保證3年回報，但3年後呢﹖到時若發展模式失誤，而代理公司只是負責賣樓，還可以向誰追討？」
【明報專訊】Q：記者
A：美國萬利理財亞太區總裁 - 張佩儀
留意鄰近大學收生比例
Q：投資英國海外住宅項目，特別是打算租予當地留學生，有什麼要注意﹖
A：首先要留意該地段是否具有優勢，因為這會直接影響出租率。例如在劍橋（Cambridge）附近的住宅當然會有較穩定的租務表現，另外亦要留意周邊學校的收生比例，若該學校較多取錄國際學生，需求自然隨之上漲。
銀碼太細 難做按揭
Q：這些單位入場費介乎50萬至100萬港元，銀行是否一般都不會承造按揭？買家若加按香港物業買英國宿舍單位好嗎？
A：由於售價不高，很多銀行都不會承造按揭，即使有代理為客戶委託銀行做，利息都會很高，未必划算。物業50萬，若然按20萬，利息都至少3厘至4厘。若在香港有物業，加按當然比在香港做按揭好，但英鎊低水時當然沒有問題，若升值時隨時得不償失。
暑期租金收入「打折」
Q：暑假時是否要另找租客﹖租金通常是否要打折﹖
A：一般都要打個折扣。但現在有很多學校都有做summer school，以不同課程吸引學生報讀，淨租兩個月，加上有幾年回報保證，最初應不用太擔心。
數十萬起 租予留學生
英國由於頗為港人熟悉，而且每年均有大批港生到當地升學，順理成章成為重點推出可作留學生宿舍的樓盤銷售對象，其中曼徹斯特更成熱點，以項目「G-Suite Cardinal Manchester」為例，該位於曼徹斯特的服務式精品住宅共提供160伙，全採用開放式設計，建築面積介乎201方呎至305方呎，入場費約70多萬元（詳見表）。負責項目的物業代理聲稱，若以市值租金每周100英鎊租出單位，帳面租金回報約7至8厘，但由於管理公司會代管及代收租，業主需繳租金的10%至12%作為手續費。
代理指帳面租金回報逾7厘
另外，同樣位於曼徹斯特的「Chapel Street, Manchester」學生宿舍共有108個單位，實用面積約140至150方呎，做價約60萬至70萬元。負責的代理行表示，投資學生宿舍的租務表現穩定，首5年更有8%的租賃回報保證。除了上述兩個項目外，市場上還有曼徹斯特「Trinity」和伯明翰「Mi Place」等發售，全部均以入場費低、租務回報高作招徠。
儘管回報表現看似吸引，準買家但也要留意因是「隔山買牛」，要特別小心，並要留意若投資金額太細，當地銀行會拒絕承做按揭，同時要留意在暑假期間，原有學生會遷出，業主要再找短期租客頂上，惟期內租金可能要減半。
未必享有業權 轉讓限制較多
另投資顧問美國萬利理財亞太區總裁張佩儀提醒，要留意購入的單位，是否限定只可作學生宿舍，如此則某程度上業主並不真正享有業權，轉讓限制較多。例如，由於政府批地建宿舍時是以優惠地價批出，因此單位不能自住，並必定要租予學生或老師；根據英國法例或消防條例，單位或不可隨意拆則，日後放售時都要或要經特定經紀，更不可自由放售，只可售予指定的物業公司。
她又指出，業主要有心理準備承擔英國較為高昂的裝修費，而扣除管理費、律師費和各項手續費後，回報率有可能減較表面的租金回報減2至3個百分點，「有公司說保證3年回報，但3年後呢﹖到時若發展模式失誤，而代理公司只是負責賣樓，還可以向誰追討？」
【明報專訊】Q：記者
A：美國萬利理財亞太區總裁 - 張佩儀
留意鄰近大學收生比例
Q：投資英國海外住宅項目，特別是打算租予當地留學生，有什麼要注意﹖
A：首先要留意該地段是否具有優勢，因為這會直接影響出租率。例如在劍橋（Cambridge）附近的住宅當然會有較穩定的租務表現，另外亦要留意周邊學校的收生比例，若該學校較多取錄國際學生，需求自然隨之上漲。
銀碼太細 難做按揭
Q：這些單位入場費介乎50萬至100萬港元，銀行是否一般都不會承造按揭？買家若加按香港物業買英國宿舍單位好嗎？
A：由於售價不高，很多銀行都不會承造按揭，即使有代理為客戶委託銀行做，利息都會很高，未必划算。物業50萬，若然按20萬，利息都至少3厘至4厘。若在香港有物業，加按當然比在香港做按揭好，但英鎊低水時當然沒有問題，若升值時隨時得不償失。
暑期租金收入「打折」
Q：暑假時是否要另找租客﹖租金通常是否要打折﹖
A：一般都要打個折扣。但現在有很多學校都有做summer school，以不同課程吸引學生報讀，淨租兩個月，加上有幾年回報保證，最初應不用太擔心。
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