來源：東方日報 (2014年04月18日)
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20140418/00204_015.html
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20140418/00204_016.html
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日本在量化寬鬆下，日圓匯價持續回落，近日徘徊每百日圓兌約7.6港元。港人除了旅日購物便宜外，就連買樓做業主亦有大折讓，配合大城市住宅租務需求大，只要花上50萬港元，就能在橫濱、大阪，甚至東京，購入租金回報率最高達10厘的優質住宅，算是海外投資新手的入門版。是次《海外樓市專頁》走進上述三大城市，分析其優點及最具潛力的地區。
經濟「迷失」超過20年的日本，近年在安倍經濟學主導下，不斷貶值日圓刺激經濟，成效如何暫時未知。不過日圓匯價下跌，對海外投資者來說，購買日本住宅變相有折扣，吸引力大增。
揀細單位投資夠穩陣
專門代理日本物業的代理指出，最適合新手投資的日本住宅，當屬深受單身上班族追捧的開放式或一房戶，由於面積細，入場費低，投資風險較小，租金回報卻不俗。
日本生活指數高，可是樓價卻相對便宜，以50萬港元作為置業Budget，已能購入東京、橫濱及大阪的優質開放式單位，而在香港，同樣價錢卻連公屋都買不起。
作為日本最大城市的東京，樓價雖然高橫濱及大阪逾一成，不過該市受惠奧運概念，加上人口最多，住宅租務需求大，升值潛力最可觀。毗鄰東京的橫濱，生活環境相對寧靜，吸引上班族定居，租客來源穩定，回報率更可達10厘。大阪租務市場亦活躍，50萬港元就能購入市中心繁華商業區的開放式單位，如心齋橋、難波及梅田等地區，升值及回報不俗。
東京：奧運熱煲起需求
受二○二○年舉辦奧運會帶動，東京的基建及就業機會大增，刺激住宅及租務需求，樓價亦受帶挈。JP Housing Company Ltd董事總經理李翰斌表示，現時東京的住宅樓價普遍遠低於本港，就連繁華熱鬧的新宿一帶，實用呎價也只是3,000至4,000港元。
他說，較為熱門的投資選擇是中價民宅區，例如鐵路山手線的惠比壽站一帶住宅，與本港的沙田、荃灣及將軍澳相近，區內實用面積100餘至200方呎的開放式單位，樓價約70萬至100萬港元，扣除管理費及稅款後，純租金回報率約6至7厘。
38萬執二手筍貨
日本房屋網（香港）蘇小姐稱，最值得投資的住宅是500萬日圓（約38萬港元）至1,400萬日圓（約106萬港元）的二手住宅，大部分可於東京找到，平價地區不用50萬港元就能買到一個實用面積180至200方呎的單位。高尚住宅區如港區及目黑區，同類單位樓價也只逾100萬港元，遠低於香港及倫敦市中心。
橫濱：近首都 平逾一成
橫濱是日本人口第二多的城市，位置鄰近首都東京，生活氛圍相對清幽，吸引愛靜人士居住。
東京白領族熱租
JP Housing Company Ltd李翰斌稱，由橫濱前往東京非常方便，需時不多，吸引許多東京上班的優質租客如公司白領等入住。
此外，橫濱樓價較東京平逾一成，樓價約50萬至70萬港元就能買入實用面積100餘至200方呎的細單位，而且物業位處市中心附近的熱門投資地區，如鄰近中華街的櫻木町站附近住宅，較為熱鬧，升值能力高。雖然橫濱樓價較平，可是租金與東京相差不大，回報率相對高，個別可達9至10厘。
大阪：核心區樓價相宜
大阪是港人旅日的熱門城市之一，日本房屋網（香港）蘇小姐表示，不少其他地區的日本人「出城」來大阪工作，租務市場活躍。
開放戶租金回報9厘
她又指，大阪的樓價較東京便宜，50萬港元已可在該市的心臟地帶入市，如心齋橋、難波及梅田一帶，相當於香港的銅鑼灣、旺角及金鐘，是最歡迎的海外買家投資地區。
她又稱，心齋橋、難波是該市主要的購物中心，梅田更有許多高級商業大廈，算是高尚住宅區，主要吸引白領及單身人士租住。
該區的開放式單位，實用面積約170至200方呎，現時樓價約700萬（約53萬港元）至1,000萬日圓（約76萬港元），是不俗的投資之選，租金回報可達9厘。
還價幅度勿過大
日本房屋網（香港）蘇小姐提醒，於日本投資住宅市場，要理解當地文化，如日本租客愛選10分鐘步程到鐵路站的物業，因為既方便又較安靜。
另外，日本租例較保護租客，屋主不能大幅加租；當買家有意購買單位，不宜大幅還價6至10%，加上近期市況熾熱，大部分屬不議價成交。最重要的是，買家應選擇樓齡20至30年的住宅，因該批住宅以新耐震物料建成，可承受6級地震，而回報率也是最高。
新樓易折舊反輸二手
JP Housing Company Ltd李翰斌則指，日本買新樓與買車一樣，「落地」便折舊，加上一手樓銀碼較大，租金回報率僅4厘，遠遜買二手樓。他建議第一次買的客人，可以購入70萬至100餘萬港元的二手單位，未宜購入金額太低的住宅，一來租客質素較差，租值也不高，且影響到升幅。
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日本在量化寬鬆下，日圓匯價持續回落，近日徘徊每百日圓兌約7.6港元。港人除了旅日購物便宜外，就連買樓做業主亦有大折讓，配合大城市住宅租務需求大，只要花上50萬港元，就能在橫濱、大阪，甚至東京，購入租金回報率最高達10厘的優質住宅，算是海外投資新手的入門版。是次《海外樓市專頁》走進上述三大城市，分析其優點及最具潛力的地區。
經濟「迷失」超過20年的日本，近年在安倍經濟學主導下，不斷貶值日圓刺激經濟，成效如何暫時未知。不過日圓匯價下跌，對海外投資者來說，購買日本住宅變相有折扣，吸引力大增。
揀細單位投資夠穩陣
專門代理日本物業的代理指出，最適合新手投資的日本住宅，當屬深受單身上班族追捧的開放式或一房戶，由於面積細，入場費低，投資風險較小，租金回報卻不俗。
日本生活指數高，可是樓價卻相對便宜，以50萬港元作為置業Budget，已能購入東京、橫濱及大阪的優質開放式單位，而在香港，同樣價錢卻連公屋都買不起。
作為日本最大城市的東京，樓價雖然高橫濱及大阪逾一成，不過該市受惠奧運概念，加上人口最多，住宅租務需求大，升值潛力最可觀。毗鄰東京的橫濱，生活環境相對寧靜，吸引上班族定居，租客來源穩定，回報率更可達10厘。大阪租務市場亦活躍，50萬港元就能購入市中心繁華商業區的開放式單位，如心齋橋、難波及梅田等地區，升值及回報不俗。
東京：奧運熱煲起需求
受二○二○年舉辦奧運會帶動，東京的基建及就業機會大增，刺激住宅及租務需求，樓價亦受帶挈。JP Housing Company Ltd董事總經理李翰斌表示，現時東京的住宅樓價普遍遠低於本港，就連繁華熱鬧的新宿一帶，實用呎價也只是3,000至4,000港元。
他說，較為熱門的投資選擇是中價民宅區，例如鐵路山手線的惠比壽站一帶住宅，與本港的沙田、荃灣及將軍澳相近，區內實用面積100餘至200方呎的開放式單位，樓價約70萬至100萬港元，扣除管理費及稅款後，純租金回報率約6至7厘。
38萬執二手筍貨
日本房屋網（香港）蘇小姐稱，最值得投資的住宅是500萬日圓（約38萬港元）至1,400萬日圓（約106萬港元）的二手住宅，大部分可於東京找到，平價地區不用50萬港元就能買到一個實用面積180至200方呎的單位。高尚住宅區如港區及目黑區，同類單位樓價也只逾100萬港元，遠低於香港及倫敦市中心。
橫濱：近首都 平逾一成
橫濱是日本人口第二多的城市，位置鄰近首都東京，生活氛圍相對清幽，吸引愛靜人士居住。
東京白領族熱租
JP Housing Company Ltd李翰斌稱，由橫濱前往東京非常方便，需時不多，吸引許多東京上班的優質租客如公司白領等入住。
此外，橫濱樓價較東京平逾一成，樓價約50萬至70萬港元就能買入實用面積100餘至200方呎的細單位，而且物業位處市中心附近的熱門投資地區，如鄰近中華街的櫻木町站附近住宅，較為熱鬧，升值能力高。雖然橫濱樓價較平，可是租金與東京相差不大，回報率相對高，個別可達9至10厘。
大阪：核心區樓價相宜
大阪是港人旅日的熱門城市之一，日本房屋網（香港）蘇小姐表示，不少其他地區的日本人「出城」來大阪工作，租務市場活躍。
開放戶租金回報9厘
她又指，大阪的樓價較東京便宜，50萬港元已可在該市的心臟地帶入市，如心齋橋、難波及梅田一帶，相當於香港的銅鑼灣、旺角及金鐘，是最歡迎的海外買家投資地區。
她又稱，心齋橋、難波是該市主要的購物中心，梅田更有許多高級商業大廈，算是高尚住宅區，主要吸引白領及單身人士租住。
該區的開放式單位，實用面積約170至200方呎，現時樓價約700萬（約53萬港元）至1,000萬日圓（約76萬港元），是不俗的投資之選，租金回報可達9厘。
還價幅度勿過大
日本房屋網（香港）蘇小姐提醒，於日本投資住宅市場，要理解當地文化，如日本租客愛選10分鐘步程到鐵路站的物業，因為既方便又較安靜。
另外，日本租例較保護租客，屋主不能大幅加租；當買家有意購買單位，不宜大幅還價6至10%，加上近期市況熾熱，大部分屬不議價成交。最重要的是，買家應選擇樓齡20至30年的住宅，因該批住宅以新耐震物料建成，可承受6級地震，而回報率也是最高。
新樓易折舊反輸二手
JP Housing Company Ltd李翰斌則指，日本買新樓與買車一樣，「落地」便折舊，加上一手樓銀碼較大，租金回報率僅4厘，遠遜買二手樓。他建議第一次買的客人，可以購入70萬至100餘萬港元的二手單位，未宜購入金額太低的住宅，一來租客質素較差，租值也不高，且影響到升幅。
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