租金回報7.5厘 大阪樓吸引 五年內賣樓須繳30%利潤

來源：蘋果日報 (2014-04-18)
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140418/18693394
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140418/18693400

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【買家心聲】

與無數香港年輕人無異，放假時黃智朗也喜歡到日本吃喝玩樂，2012年日本之行，扭轉了他的人生。「屋企人去shopping我自己就去行街，行行吓睇到啲樓咁平，得嗰幾百萬yen，心諗係咪真㗎，於是要求去睇睇…」經過一番折騰，終於遇上一位曉說普通話的經紀，最後，他透過那經紀購入第一個日本物業，雙方更發展成合作困夥伴。
黃智朗的第一層日本樓位於大阪，連租約購入，樓價500萬日圓，不足兩年升值至580萬日圓，升幅約16%。現時，他在大阪及東京共有3個物業，全部已租出，大阪的兩個單位淨回報約7.5厘，東京那間則約6.5厘。「大阪嘅升值潛力會比較好，因為東京已經炒起咗一浸」。

隔山買牛須留意條例

去年底，他在facebook開設Jpmyhouse專頁，展開自己的日本樓經紀事業，兩個月前，更索性在灣仔某商場租了一個細舖位經營，「由開facebook到而家，我做咗80單交易，當中絕對係有大手掃貨嘅客」。

儘管年輕一群對日本樓趨之若鶩，但過來人獅子山學會行政總監王弼提醒，在入市前必須調節好自己的心態。王弼於2010及2011年先後在札幌及富良野，購入一個大學旁邊的學生宿舍及一個幅農地；前者在投資首年已有約13厘回報，現扣除交稅及空置率等亦有約9厘淨回報。他補充，在海外買樓收租儘管有人代勞，但隔山買牛始終也要付出較多的心力及留意條例細節，所以除了上述兩個投資，他再沒有沾手日本樓。

【日本置業】

根據日本法例，在日本短期居留（即少於90日）的外國人士，是不能以個人名義在當地買樓的。但當然有方法解決，例如與當地人合資，或在當地成立公司，然後委託管理人處理樓宇買賣的事宜。
倘以個人名義置業，每年要繳付的差餉，相等於物業估價的1.4%，租金收入就要繳交利得稅，每年少於195萬日圓，稅率為5%，多於1,800萬日圓稅率則為最高的40%；倘以公司名義持有日本物業，每年只須交20%的利得稅。
他又指出，海外人士購日本樓很難做到按揭，惟近期開始有放寬迹象，「你買咗第一個日本單位，按返出嚟就可以借到錢，但呢筆錢亦需要買返日本樓……」
而賣樓則須繳付資產增值稅，倘持有物業未夠五年，有關稅項為售樓淨利潤的30%，若五年後才出售，則為15%。而王弼的意見是，按揭借貸應以日圓計算，因為租金收入為日圓，這可減低因滙率波動帶來的風險。